Par Mallory Boutron, directrice du cabinet d'expertise comptable ELM Conseil
L’essentiel :
Vous avez une activité de location meublée non professionnelle et vous souhaitez déduire vos charges ? Déclarez vos revenus issus du meublé au réel simplifié afin de bénéficier des avantages fiscaux de ce régime !
Nos experts de la comptabilité LMNP vous expliquent, dans cette vidéo et cet article, comment profiter des atouts majeurs du régime réel : les charges déductibles et les amortissements.
Mise à jour du 8 octobre 2026 : le PLF 2027 vise l'amortissement LMNP
Le projet de loi de finances pour 2027 propose de plafonner l'amortissement déductible des LMNP au régime réel à 2,5 % par an dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal (1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme), et de mettre fin au report sans limite des amortissements non déduits. Les amortissements déjà en report resteraient utilisables jusqu'au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable de chaque année.
Le 8 octobre 2026, la commission des finances de l'Assemblée nationale a adopté un amendement qui exclut de ce plafond, et de la fin du report, la location meublée de longue durée (bail de résidence principale ou bail mobilité). Il doit encore être adopté en séance publique.
Ce texte n'est pas voté : les règles décrites ci-dessous restent applicables à ce jour. Tout le détail dans notre article LMNP 2027 : ce que prévoit le PLF 2027.
Au régime réel, vous pouvez déduire vos frais réels engagés dans le cadre de votre activité de location meublée non professionnelle, afin de venir réduire votre revenu imposable.
A contrario, au régime micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % (30 % pour les meublés de tourisme non classés) sera appliqué sur l’ensemble de vos loyers charges comprises, venant ainsi réduire de moitié votre revenu locatif imposable. Vous ne pourrez, après cet abattement forfaitaire, déduire aucune charge supplémentaire.
Pour de nombreux loueurs en meublé non professionnels, le choix du régime réel peut être avantageux dès la création de l’entreprise de location meublée. En effet, en équipant et rénovant votre bien immobilier, vous ferez face à de nombreuses charges, que vous pourrez déduire en optant pour le régime réel. Vous pourrez entre autres déduire les frais de comptabilité de location meublée et vous faire accompagner par un cabinet comptable spécialisé.
En déduisant les charges, vos revenus locatifs seront ainsi défiscalisés : de nombreux LMNP au réel ne paient que peu, voire pas, d’impôt sur leurs revenus de location meublée pendant plusieurs années, selon leur situation.
Faites une simulation gratuite de votre impôt LMNP en comparant le régime micro-BIC et le réel :
Simulez gratuitement vos économies d’impôt
Les charges déductibles en location meublée non professionnelle au régime réel simplifié correspondent à toutes les charges que vous payez dans le cadre de l’exploitation de votre location meublée. Vous pourrez donc les défalquer (ou soustraire) de vos loyers (charges comprises) dans votre comptabilité.
Pour les comptabiliser, il faut normalement que les frais liés à votre activité de location meublée aient une date égale ou postérieure à votre date de début d’activité. Pour les factures de travaux ou d’achat de meubles supérieures à 600 €, il convient de les passer en frais amortissables (voir plus bas dans l’article).
Voici une liste non exhaustive des charges les plus courantes que vous pourrez déduire en comptabilité :
Vous pourrez également déduire les frais liés à la souscription d’une de nos offres (en tant que frais de comptabilité) :
Si vous créez votre activité en même temps que vous achetez votre location (dans le cas d’un investissement locatif), vous pourrez en principe défalquer les frais de notaire en tant que charges liées à l’acquisition du bien dans votre déclaration de revenus aux impôts. Ces frais d’acquisition peuvent aussi, sur option, être rattachés au coût d’acquisition du bien et amortis avec lui.
Pour cela, il vous suffira d’inscrire la date d’acquisition en tant que date de début d’activité lorsque vous enregistrez votre activité sur le formulaire d’immatriculation en ligne sur l’INPI. Les honoraires d’agence versés lors de l’acquisition peuvent également être déduits.
Il est judicieux de recourir à ce procédé, même si l’accueil des premiers locataires n’est prévu que bien plus tard. En effet, même si cela impose de réaliser d’ores et déjà une liasse fiscale, le déficit accumulé permettra une économie d’impôts.
Besoin d’aide pour modifier votre date de début d’activité auprès de l’INPI ?
Télécharger notre guide d’aide
Si la gestion de votre activité vous demande de vous déplacer, par exemple pour assurer les entrées et sorties des locataires, ou si vous assurez vous-même le ménage ou certains entretiens, il vous sera en principe possible de défalquer vos frais de déplacement. Parmi eux, les frais d’essence, de parking, ou les billets de train.
À noter :
Pour les frais d’essence, les déductions seront faites à l’aide du barème carburant mis à disposition par l’Administration fiscale.
« Bien sûr », répond Aurélie Travers, conseillère experte JD2M : « de nombreuses autres charges peuvent être déduites si elles sont justifiées par votre activité locative en meublé, par exemple le coût du matériel d’entretien du logement, les cadeaux d’accueil fournis dans le cadre d’une location saisonnière. Il est même très courant qu’en discutant avec nous, nos clients découvrent des dépenses qu’ils n’auraient pas eu l’idée de déduire de leur imposition ».
Vous l’aurez compris, il ne peut exister de liste exhaustive des charges à déduire, tant les situations sont diverses. Il reste toutefois nécessaire de garder à l’esprit que, pour toute dépense à défalquer dans le cadre de votre activité de loueur en meublé non professionnel, la règle est qu’elle doit être effective, justifiée et engagée dans le cadre de l’activité de location meublée.
À savoir :
Le déficit LMNP réalisé par les charges est reportable et cumulable sur les années futures. Il peut être imputé pendant une période de 10 ans sur les bénéfices de votre activité de location meublée non professionnelle. Grâce au déficit généré, vous pourrez réduire, voire annuler, l’impôt sur vos revenus locatifs meublés tant qu’il n’est pas consommé.
Les dépenses amortissables sont des charges significatives qui vont augmenter la valeur de votre investissement locatif meublé. C’est pourquoi on indique que le montant de ces frais amortissables est en général supérieur à 600 € TTC.
Afin de les comptabiliser, il faut normalement que ces factures aient une date égale ou postérieure à votre date de début d’activité.
L’amortissement en comptabilité correspond à la perte de valeur du bien pour une période donnée (en moyenne une période de 3 à 10 ans pour les meubles et 30 à 40 ans pour l’ensemble immobilier composant la construction, comme le gros œuvre, l’électricité, la toiture...). Il permet ainsi, chaque année, de déduire le montant de cette perte de valeur de vos recettes.
Voici les coûts les plus courants que vous pourrez amortir, et donc déduire de vos recettes :
En fonction du type de facture, et du montant de celle-ci, une durée spécifique pour l’amortir sera renseignée. Cette durée correspond à l’usage du bien, et doit donc être réaliste.
Pour bien comprendre le mécanisme de l'amortissement des travaux réalisés à l’intérieur de votre location meublée, prenons un exemple.
Un appartement bordelais, d’une trentaine de m², est acheté 200 000 € le 15/03/2022 et mis en location 3 mois plus tard, le 15/06/2022. Le montant des travaux d’aménagement intérieur réalisés est de 34 000 €.
| Année | Base d’amortissement (A) | Amortissement annuel | Amortissement cumulé (B) | Valeur nette (A-B) |
|---|---|---|---|---|
| 2022 | 34 000 € | 1 535 € | 1 535 € | 32 465 € |
| 2023 | 34 000 € | 2 833,33 € | 4 368,33 € | 29 631,67 € |
| 2024 | 34 000 € | 2 833,33 € | 7 201,66 € | 26 798,34 € |
| 2025 | 34 000 € | 2 833,33 € | 10 034,99 € | 23 965,01 € |
| 2026 | 34 000 € | 2 833,33 € | 12 868,32 € | 21 131,68 € |
| 2027 | 34 000 € | 2 833,33 € | 15 701,65 € | 18 298,35 € |
| 2028 | 34 000 € | 2 833,33 € | 18 534,98 € | 15 465,02 € |
| 2029 | 34 000 € | 2 833,33 € | 21 368,31 € | 12 631,69 € |
| 2030 | 34 000 € | 2 833,33 € | 24 201,64 € | 9 798,36 € |
| 2031 | 34 000 € | 2 833,33 € | 27 034,97 € | 6 965,03 € |
| 2032 | 34 000 € | 2 833,33 € | 29 868,30 € | 4 131,70 € |
| 2033 | 34 000 € | 2 833,33 € | 32 701,63 € | 1 298,37 € |
| 2034 | 34 000 € | 1 298,37 € | 34 000 € | 0 € |
Les meubles ne s’amortissent pas de la même façon que le composant « Aménagement intérieur ». Voici un deuxième exemple avec une immobilisation ne faisant pas partie du prix de la construction : le mobilier.
Reprenons l’appartement bordelais cité plus haut, pour lequel un lit (500 €), une télévision (300 €) et un micro-ondes (60 €) ont été achetés avant la mise en location, pour un total de 860 €, amorti ici sur 5 ans.
| Année | Base d’amortissement (A) | Amortissement annuel | Amortissement cumulé (B) | Valeur nette (A-B) |
|---|---|---|---|---|
| 2022 | 860 € | 93 € | 93 € | 767 € |
| 2023 | 860 € | 172 € | 265 € | 595 € |
| 2024 | 860 € | 172 € | 437 € | 423 € |
| 2025 | 860 € | 172 € | 609 € | 251 € |
| 2026 | 860 € | 172 € | 781 € | 79 € |
| 2027 | 860 € | 79 € | 860 € | 0 € |
Voici, à titre indicatif, des exemples de dépenses amortissables avec les durées qui s’appliquent :
Dans nos exemples, nous avons retenu une durée moyenne de 5 ans pour amortir les meubles.
Enfin, lorsque vous choisissez le régime réel, vous pouvez amortir la valeur du logement. Il s’agit de l’un des postes principaux vous permettant de payer moins d’impôt, voire pas du tout, sur vos recettes de location meublée, par rapport au micro-BIC dans de nombreuses situations.
Vous allez pouvoir ventiler les différents composants du bien immobilier, avec des durées spécifiques pour amortir (gros œuvre, aménagements, etc.), le terrain n’étant quant à lui pas amortissable.
La ventilation ou décomposition d’un bien en composants est le fruit d’une évolution fiscale intervenue en 2005. Depuis celle-ci, le logement doit obligatoirement être ventilé en éléments principaux qui vont constituer les composants.
On considère qu'une durée moyenne pour amortir un bien immobilier est fixée entre 30 et 40 ans afin que cela soit réaliste. Cela signifie qu’en fonction de la valeur du bien à la date de début d’activité, ce dernier va perdre de sa valeur chaque année, pendant cette durée moyenne.
À savoir :
Même si vous avez acheté votre location il y a plusieurs années, il est possible de l’amortir, à partir de votre date de début d’activité de location meublée au régime réel.
L'avantage de l’amortissement est donc très intéressant, et il est en principe propre à la location meublée. En location vide classique, vous ne pourrez pas le déduire dans votre déclaration de revenus pour limiter votre imposition, sauf dispositif spécifique et sous conditions, comme le dispositif Jeanbrun.
Les amortissements ne peuvent pas donner lieu à un déficit, mais seront cumulés pour les prochaines années lorsque vous serez en bénéfice et seront à ce moment-là déduits.
En l’état actuel du droit, il n’y a pas de limite dans le temps pour utiliser vos amortissements non utilisés cumulés en tant que loueur en meublé (voir l’encadré sur le PLF 2027 plus haut). Grâce au report d’amortissement LMNP, vous pouvez maximiser cet avantage fiscal en lissant l’impact des amortissements sur plusieurs années. Pour en savoir plus sur le calcul, consultez notre page sur le calcul de l’amortissement LMNP.
Il y a donc beaucoup de charges que vous pouvez déduire de vos recettes de location meublée non professionnelle (LMNP) quand vous déclarez vos revenus aux impôts au régime réel simplifié. Cet avantage fiscal peut avoir un effet réel sur la rentabilité de votre investissement immobilier.
Cependant, cela demande une gestion relativement plus complexe, telle que conserver vos factures et justificatifs et établir une déclaration spécifique.
Il peut être judicieux de vous faire accompagner par un comptable spécialiste de la location meublée non professionnelle pour l’établissement de votre liasse fiscale et de tous les éléments comptables à télétransmettre à l’administration fiscale.
Gagnez du temps sur votre comptabilité LMNP et déclarez tranquillement vos revenus locatifs !
Découvrez nos solutions comptables en ligne :
Les + :
Au régime réel, les charges engagées pour l’activité de location meublée sont en principe déductibles si elles sont effectives et justifiées : assurance du propriétaire non occupant, charges de copropriété, énergie, entretien et petites réparations, honoraires d’agence, taxe foncière, CFE, intérêts d’emprunt ou frais de comptabilité. Les dépenses plus importantes, comme les travaux ou le mobilier, sont en général amorties.
En pratique, les factures de travaux ou de meubles supérieures en général à 600 € TTC sont passées en immobilisations et amorties sur leur durée d’usage (en moyenne 3 à 10 ans pour le mobilier et 30 à 40 ans pour l’immobilier), plutôt que déduites en une seule fois. La qualification de chaque dépense peut toutefois dépendre de la situation : en cas de doute, un professionnel peut vous accompagner.
Les frais d’acquisition (frais de notaire, honoraires d’agence) peuvent, sur option, être comptabilisés en charges ou rattachés au coût d’acquisition du bien, puis amortis avec lui. Pour les rattacher à l’activité, la date d’acquisition doit en principe correspondre à la date de début d’activité. (Source : bofip.impots.gouv.fr)
Le déficit issu des charges est en principe imputable sur les bénéfices de location meublée non professionnelle des 10 années suivantes, et non sur le revenu global. Les amortissements, eux, ne peuvent pas créer de déficit : la fraction non déduite est reportée sur les années suivantes, sans limitation de durée en l’état actuel du droit. (Source : bofip.impots.gouv.fr)
Oui, en principe. Le bien peut être amorti à partir de la date de début d’activité de location meublée au régime réel, même s’il a été acquis plusieurs années auparavant. La valeur de départ et la décomposition par composants (hors terrain) doivent toutefois être déterminées avec soin.
Le projet de loi de finances pour 2027 propose de plafonner l’amortissement déductible des LMNP au régime réel et de mettre fin au report sans limite des amortissements non déduits. Ce texte n’est pas voté à ce jour : les règles décrites dans cet article restent applicables. Le détail est présenté dans notre article LMNP 2027.
Pour découvrir nos services dans le cadre de votre déclaration au régime Réel Simplifié, consultez nos deux offres :
Nos experts de la comptabilité des LMNP répondent à vos questions fréquentes :
01.59.13.49.12
